Разделяне на съсобствен имот. Доброволна и съдебна делба

РАЗДЕЛЯНЕ НА СЪСОБСТВЕН ИМОТ? ДОБРОВОЛНА И СЪДЕБНА ДЕЛБА

Съсобствеността на имот често води до неясноти и конфликти между съсобствениците. Законът обаче дава ясна уредба за прекратяване на съсобствеността чрез доброволна или съдебна делба. Всеки съсобственик има право да поиска разделяне на имота, независимо как е възникнала съсобствеността – чрез покупка, наследяване, дарение, замяна, регулация или по друг начин. Искът за делба не се погасява по давност, което означава, че може да бъде предявен по всяко време.

УПРАВЛЕНИЕ НА ОБЩ ИМОТ

Когато имот е съсобствен, съсобствениците имат равни права върху цялата вещ, съобразно техните идеални части. Например, ако двама души притежават по ½ идеална част от жилище, те имат право да го ползват заедно, като трябва да се съгласят за реда и начина на ползване.

Как се взимат решенията?

Съгласно Закона за собствеността, решенията за управлението и ползването на общия имот се взимат с обикновено мнозинство, тоест от съсобственици, които притежават над 50% от вещта. Ако не се постигне съгласие или решенията са вредни за имота, всеки съсобственик може да поиска от районния съд да вземе решение вместо тях.

Съдът може:

Да определи реда за ползване на имота;

Да назначи управител, ако това е необходимо.

Важно е да се подчертае, че съдебното решение за управление на съсобствения имот няма вещноправни последици и може да бъде изменено при промяна на обстоятелствата.

ВРЕМЕННО РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ НА ПОЛЗВАНЕ

Съсобствениците могат писмено да уредят начина на ползване на имота. Например, ако жилището има няколко стаи, те могат да се договорят кой коя част от имота ще ползва. Тази договорка обаче има само облигационен характер, а не вещноправен. Това означава, че не прехвърля собствеността и не обвързва бъдещи собственици, ако един от съсобствениците продаде своя дял.

ПРАВО НА ОБЕЗЩЕТЕНИЕ

Ако един от съсобствениците не може да използва имота, защото друг съсобственик го ползва изцяло, първият има право на обезщетение. За да го получи, трябва да изпрати писмена покана до другия съсобственик. Обезщетението се дължи от момента на поискването и се погасява с изтичането на 5-годишна давност.

РЕАЛНИ ДЯЛОВЕ И ИДЕАЛНИ ЧАСТИ

Реален дял – конкретно определена част от имот, с ясни граници, площ и съседи.

Идеална част – съотношение на правото на собственост върху целия имот, без ясно обособена територия. Например, ако притежавате 1/3 идеална част от 1200 кв.м., това означава, че имате право на 1/3 от целия имот, без тя да е конкретно определена с граници.

МИНИМАЛНИ ИЗИСКВАНИЯ ПРИ ДЕЛБА

При делба на имоти се спазват законовите изисквания за минимални площи и размери на новообразуваните имоти:

Поземлени имоти – необходими са документи като скица-проект, която удостоверява, че новите дялове отговарят на закона.

Земеделски земи:

Ниви – минимум 3 дка;

Ливади – минимум 2 дка;

Лозя или овощни градини – минимум 1 дка.

Урегулирани поземлени имоти (УПИ):

В градове – минимум 300 кв.м. и 14 м лице;

В курортни селища – минимум 500 кв.м. и 16 м лице;

Във вилни зони – минимум 600 кв.м. и 18 м лице.

При делба на сгради (например жилища), всяко новообразувано жилище трябва да има самостоятелен вход, жилищно помещение, кухня и санитарен възел.

ДОБРОВОЛНА ДЕЛБА

Как се извършва?

Доброволната делба се извършва чрез договор, който се подписва между съсобствениците и се заверява нотариално. След това договорът се вписва в Имотния регистър.

Необходими документи:

Документ за собственост (например нотариален акт);

Удостоверение за наследници (при наследствен имот);

Скица или схема на имота;

Данъчна оценка;

Договор за делба.

СЪДЕБНА ДЕЛБА

Когато доброволна делба не е възможна, съсобствениците могат да се обърнат към съда. Процедурата протича в две фази:

1. Фаза на допускане на делбата

Съдът разглежда:

Кои лица са съсобственици;

Кои имоти са предмет на делбата;

Какви са дяловете на всеки съсобственик.

С решението на съда се допуска делбата, като се определят квотите на съсобствениците.

2. Фаза на реална подялба

При поделяеми имоти съдът изготвя разделителен протокол въз основа на вещо лице. След като протоколът влезе в сила, се извършва разпределение на дяловете. Ако съсобствениците не постигнат съгласие, се тегли жребий.

Когато имотът е неподеляем (например едно жилище):

Съдът може да го възложи на един от съсобствениците, като дяловете на останалите се уравнят с пари.

Ако никой не плати уравнението, имотът се изнася на публична продан, а средствата се разпределят между съсобствениците според квотите им.

НИЩОЖНОСТ НА ДЕЛБА

Важно е всички съсобственици да участват в делбата. Ако някой бъде изключен, делбата е нищожна. Това правило важи както за доброволната, така и за съдебната делба.

Адвокатска кантора „Енев“ е на разположение да Ви предостави професионална помощ при уреждане на съсобственост, като защити интересите Ви във всеки етап от процеса. Свържете се с нас за съдействие!