Промяна на предназначението на земеделска земя

Възможно е строителството върху земеделска земя, без да влиза в „регулация“ имота.
Собствениците, които желаят да променят предназначението на земята си, трябва да подадат заявление до общината за издаване на решение на общинския съвет за допускане изработване на подробен устройствен план (ПУП) – план за застрояване (ПЗ).
Земеделските земи, които попадат в границите на населени места, се определят чрез общ или подробен устройствен план.

Разлика между промяна на предназначение и вкарване в регулация

При промяна на предназначението се изработва само ПУП-ПЗ (план за застрояване), а при вкарването в регулация ПУП-ПРЗ (план за регулация и застрояване).
В първия случай след промяна на предназначението имотът ще се води „ПИ“(поземлен имот) за жилищни нужди, а във втория- „УПИ“- Урегулиран поземлен имот.
Промяната на предназначение по принцип е по-улеснена процедура, по-евтина и по-бърза от вкарването в регулация. Въпреки това имотът няма да се води УРЕГУЛИРАН, но за повечето строителни нужди това не представлява пречка.

Елементи на подробния устройствен план (ПУП-ПЗ)
 

При урегулиране на земята с подробен устройствен план се определят:
•    Функционалното предназначение на терена;
•    Допустимите дейности в него;
•    Застроителните параметри, включително максималната плътност и интензивност на застрояване;
•    Минималната свободна дворна площ и задължителната озеленена площ;
•    Начинът и характерът на застрояване;
•    Линиите на застрояване.

Процедура за промяна на предназначението на земеделска земя

За да влезе в сила одобреният подробен устройствен план, както и решението за преотреждане, е необходимо да бъде извършена процедура по промяна на предназначението на земеделската земя.
Тази процедура се осъществява от Комисията по чл. 17 от Закона за опазване на земеделските земи. Компетентността на комисията зависи от характеристиките на земята:
•    При имоти до 50 дка, които са неполивни и от IV категория или по-ниска, решението се взема от областната дирекция „Земеделие“;
•    При останалите случаи, когато земята е поливна, по-висока категория или с площ над 50 дка, процедурата се разглежда от Комисията за земеделски земи към Министерството на земеделието.

Етапи на процедурата

1.    Подаване на заявление с молба за разрешаване изработването на ПУП -ПЗ до кмета на съответната община. В София се подава до Направление „Архитектура и градоустройство“.
Към заявлението се прилагат:

• Документ за собственост;
• Актуална скица на имота;
• Удостоверение за наследници (ако имотът е наследствен);
• При съсобственост – заявления от всички съсобственици.

2.    Издаване на разрешение за изработване на ПУП-ПЗ, който трябва да бъде съобразен с общия устройствен план на населеното място (ако такъв е наличен).
3.    Изготвяне на ПУП-ПЗ и неговото съгласуване със съответните институции – електроразпределителни и ВиК дружества, РИОСВ, РЗИ и други.
4.    Внасяне на преписката в ОДЗ/МЗ за разглеждане от компетентната комисия, когато няма одобрен общ устройствен план.
5.    Обявяване на проекта пред заинтересованите лица – съседи и собственици на съседни имоти могат да подадат възражения в 30-дневен срок.
6.    Влизане в сила на решението, след което се изпраща за отразяване в регистрите на Общинска служба „Земеделие“ и Агенцията по геодезия, картография и кадастър.

Финансови аспекти на процедурата

Разходите за промяна на предназначението включват:

•    Такси за изготвяне на ПУП-ПЗ и неговото съгласуване;
•    Разходи за архитекти, геодезисти и адвокати
•    Разходи за парцеларни планове и транспортни връзки (ако са необходими);
•    Такса към Министерство на земеделието, която се изчислява въз основа на:
-   Категорията на земята;
-  Размерът на площта;
-  Функционалният тип на населеното място;
-  Поливността на земята.

Формулата за изчисляване на окончателната такса е:

Т = СББ × Кплощ × Кфт × Кпол, където:
•    СББ – бонитетна стойност на земята;
•    Кплощ – площта на имота;
•    Кфт – коефициент за населеното място;
•    Кпол – коефициент на поливност.

Срокове за изпълнение на процедурата

1.    Таксата по чл. 30 трябва да бъде заплатена в 3-месечен срок от приемане на решението.
2.    Издаване на разрешение за строеж – в срок до 3 години от влизане в сила на решението.
3.    Започване на строителството – в срок до 6 години, което се удостоверява с откриване на строителна площадка.

Ако строителството не започне в този срок, процедурата по промяна на предназначението губи правно действие и се налага преминаване през нов процес.

Цялата процедура от момента на започването й продължава в повечето случаи между 1 и 3 години.

Заключение

Процедурата по промяна на предназначението на земеделска земя е сложен и многокомпонентен процес, който включва съгласуване с множество институции и стриктно спазване на законовите изисквания.
За да бъде избегнато забавяне или неправилно оформяне на документите, е препоръчително собствениците да потърсят професионално съдействие от специалисти по недвижимо право.
Адвокатска кантора „Енев“ предлага пълно правно обслужване във връзка с процедурите по урегулиране и промяна на предназначението на земеделска земя, като предоставя експертна консултация и представителство пред съответните институции. Имаме контакт с опитни архитекти и геодезисти.