Ателие – Данък, Битов ток и адресна регистрация?

Придобиването на жилище е значим момент както в личен, така и във финансов план. За да избегнат неприятни изненади, купувачите трябва внимателно да проверят собствеността на имота – дали съществуват възбрани, ипотеки или други вещни тежести, както и дали срещу него има висящи съдебни производства. Друга важна стъпка при закупуване на недвижим имот е установяването на неговия правен статут. През периода на активното строителство през първото десетилетие на 21-ви век в големите градове бяха изградени множество обекти, които в документалната си част са обозначени като „ателиета“. Съществуват съществени разлики между ателие и жилищен имот, които се проявяват не само в цената, но и в редица други аспекти.

Законът за устройство на територията (ЗУТ) е един от най-често изменяните нормативни актове в страната. Промените, направени през 2021 г., внесоха съществени изменения, свързани със статута на ателиетата. Според §5, т.29 и т.29а от Допълнителните разпоредби на ЗУТ:

29. „Жилищна сграда“ е сграда, предназначена за постоянно обитаване, и се състои от едно или повече жилища, които заемат най-малко 60 на сто от нейната разгъната застроена площ. При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища.

29а. „Сграда със смесено предназначение“ е нежилищна сграда, която се състои от самостоятелни обекти с различно предназначение, като при наличие на жилища, те заемат по-малко от 60 на сто от разгънатата й застроена площ. При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища.

КОГА ЕДНО ЖИЛИЩЕ СЕ КЛАСИФИЦИРА КАТО АТЕЛИЕ?

За да бъде определен даден имот като ателие, той трябва да отговаря на няколко критерия:

• Имотът има изцяло северно, североизточно или северозападно изложение.
• Липсва складово помещение, като килер, мазе или таванско помещение.
• Не е предвидено паркомясто или гараж, прилежащ към имота.
• Светлата височина на помещенията е под 2,60 метра.

Купувачите трябва да вземат предвид тези фактори, тъй като те оказват влияние върху бъдещото предназначение и функционалност на имота.

ДАНЪЧНО ОБЛАГАНЕ НА АТЕЛИЕ И ЖИЛИЩЕ

При жилищните имоти, декларирани като основно семейно жилище, законът предвижда 50% отстъпка от годишния данък върху имота. От друга страна, ако имотът е със статут на ателие, такава отстъпка не се прилага.

Съществува обаче изключение – ако ателието фактически се използва за жилищни нужди, собствениците могат да се възползват от данъчните облекчения. В този случай е необходимо да се подаде декларация по чл. 14 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), в която да се посочат всички обстоятелства, свързани с използването на ателието като основно жилище.

Административната практика и съдебната практика потвърждават тази възможност. Съгласно решения на Административния съд – София, ако ателието задоволява жилищните нужди на собственика, той има право на 50% данъчно облекчение.

ПОТРЕБЛЕНИЕ НА БИТОВ ТОК?

Когато даден имот със статут на ателие се използва за живеене и е регистриран като такъв в съответната община, собствениците могат да поискат битов режим на електроенергия.

Според Закона за енергетиката, битов клиент е този, който ползва електроенергия за лични нужди – отопление, климатизация и др. При подаване на заявление към електроразпределителното дружество е важно да се докаже фактическото използване на обекта за жилищни цели.

Съдебната практика потвърждава, че битовото потребление на електроенергия е възможно дори и за ателиета, ако се докаже жилищната им функция.

АДРЕСНА РЕГИСТРАЦИЯ В АТЕЛИЕ

Често срещан проблем при закупуването на ателие е отказът на общинските власти да извършат адресна регистрация, позовавайки се на факта, че имотът не е със статут на жилище. Въпреки това, според Закона за гражданската регистрация (ЗГрР) няма изискване имотът задължително да има жилищен статут – важното е той да се използва за жилищни нужди.

В случаи на отказ от адресна регистрация, собственикът може да представи следните доказателства:

• Декларация по чл. 14 от ЗМДТ;
• Данъчно облекчение за основно жилище;
• Договор за комунални услуги с битов клиент;
• Нотариално заверена декларация, че имотът се използва за жилищни нужди.

Решение на Върховния административен съд от 2021 г. потвърждава, че адресната регистрация може да бъде извършена и за ателие, ако собственикът докаже, че живее там.

ПРАКТИЧЕСКИ СЪВЕТИ ПРИ ПОКУПКА НА ИМОТ

Ако обмисляте покупка на имот, е важно да изискате документи за собственост от продавача, както и архитектурния проект на сградата, ако тя е новострояща се. Така ще може да установите дали имотът се води като апартамент или ателие.

Ако имотът е със статут на ателие, можете да използвате тази информация, за да преговаряте за по-добра цена, като се аргументирате с ограниченията, които съпътстват този статут.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Разликата между апартамент и ателие не е само в наименованието – тя оказва влияние върху начина на използване, данъчното облагане, потреблението на услуги и адресната регистрация. Преди да направите покупка, е важно да се консултирате с юридически специалист, за да се уверите, че имотът отговаря на вашите нужди и очаквания.

Адвокатска кантора „Енев“ има голям опит в казусите с недвижими имоти и предлага правна консултация и съдействие при закупуване на имоти, като гарантира сигурност и защита на интересите Ви. Свържете се с нас за професионална помощ и спокойствие при Вашата сделка!